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11 juillet 2016

Immobilier : le PTZ dans l'ancien... ça marche



Réfléchissons ... :
- plus un appartement (et immeuble) , est dévalorisé , plus  se vendra pour une bouchée de pain.
- Imaginons un scénario qui décrirait la manoeuvre destinée à utiliser ce dispositif PTZ: 
Il suffirait donc pour une petite bande de malfrats (osons le mot ) - désireux de se rendre investisseurs ou coinvestisseurs ou pourvoyeurs-  à organiser la dévalorisation d'un immeuble pour racheter dans des conditions favorables?
Cette mesure n'encourage-t-elle pas certaines "manoeuvres"  ... déjà à l'oeuvre dans des zones et quartiers  de propriétaires modestes ?

En bref, je me demande si à partir de ce dispositif PTZ , des manoeuvres "fratricides" ne se sont  pas mises en place dans les petits immeubles modestes , dans des quartiers modestes ,  auprès des propriétaires vivant sur place (pour les dissuader et les faire quitter les lieux  ou vendre ) , ou  des propriétaires  qui louent : la recette devient simple
1- dévaloriser l'immeuble pour faire baisser les prix
2- racheter à bas prix et bénéficier de ce PTZ dans les meilleures conditions

 

Je me demande ...Le plus bizarre est que je me sens concernée: je vis dans un immeuble modeste (1929, art nouveau ) , mais joli, mais qui périclite petit à petit sous l'effet de dégradations dont les auteurs restent inconnus. Des appartements qui se vident . Se pourrait-il que ....   ??????

 

...

 

Immobilier  : le PTZ dans l'ancien... ça marche

Sur LA TRIBUNE

 |  29/06/2016En Île-de-France, le nouveau PTZ dans l'ancien ne rencontre pas le succès escompté.
En Île-de-France, le nouveau PTZ dans l'ancien ne rencontre pas le succès escompté. (Crédits : CC0 Public Domain) Le nouveau dispositif du prêt à taux zéro destiné à l'achat de logements existants pose des conditions très restrictives pour en bénéficier. Pourtant il semble qu'il soit très prisé dans certains territoires de France.

De manière surprenante, le nouveau prêt à taux zéro (PTZ) dans l'ancien serait finalement un succès. Au moment de l'instauration par le gouvernement de ce dispositif destiné à relancer l'accession à la propriété, beaucoup s'étaient pourtant insurgés contre les conditions définies pour en bénéficier dans l'immobilier existant. En effet, pour obtenir ce prêt destiné aux ménages souhaitant accéder à la propriété pour la première fois, il faut réaliser 25 % du montant total de l'acquisition en travaux... une part trop jugée trop importante par la plupart des acteurs du logement.

Il aurait en fait fallu, selon eux, un montant d'environ 10 % de travaux pour rendre le nouveau PTZ réellement attractif sur le marché de l'immobilier ancien. Mais Bercy et l'Elysée ont voulu limiter la portée du PTZ renforcé, d'une part pour éviter la dégradation des finances publiques, et d'autre part pour réduire les effets inflationnistes sur l'immobilier qui peuvent être induits par ce type de mesure.

Différé d'amortissement

Pourtant, 6 mois après son instauration, les discours changent. Le président de la Fnaim, la principale fédération d'agents immobiliers en France, Jean-François Buet, a par exemple avoué faire son « mea culpa » au sujet du PTZ dans l'ancien, car il y a bien des territoires où ce dispositif participerait réellement à la hausse du nombre de transactions sur le marché de l'immobilier ancien. En 2016, la Fnaim en prévoit 840.000, ce qui serait la meilleure année sur ce marché depuis le début du siècle.

Ainsi le PTZ dans l'ancien, « ça marche vraiment. Lorsqu'il a été annoncé, ce dispositif nous semblait réducteur, on ne pensait pas qu'il aurait un tel succès », a concédé Jean-François Buet. Une source bancaire a même indiqué à l'AFP que le PTZ dans l'ancien représente 20 % du total des prêts à taux zéro distribués depuis début 2016. Il faut en effet dire que ce prêt à taux zéro nouvelle version donne, au delà des contraintes de travaux, quelques avantages significatifs. D'abord, depuis le 1er janvier dernier, il est accessible à 40 % de primo-accédants supplémentaires, puisqu'il est distribué sur tout le territoire, contre seulement 6.000 communes rurales en 2015.

Des avantages non négligeables

Ensuite, il permet de financer jusqu'à 40 % de l'opération. Mais surtout, en cette période de taux d'intérêt nominaux de crédits immobiliers très bas (1,77 % en moyenne en mai selon l'Observatoire Crédit Logment/CSA), c'est en fait moins le taux à 0 % qui attire l'emprunteur que la possibilité accrue de différer le remboursement de son prêt qui rend le dispositif attrayant. Au début de l'emprunt, le primo-accédant perçoit ainsi le PTZ comme constitutif d'un apport personnel, ce qui peut débloquer des opérations d'achat, et permet de compenser la part importante de travaux imposée par ce dispositif dans l'ancien.

Cependant il faut bien différencier les territoires pour comprendre le succès apparent du prêt à taux zéro dans l'ancien. Les zones où ce nouveau PTZ rencontre un franc succès sont en effet « semi-rurales, ou en périphérie des villes moyennes », indique-t-on du côté de la Fnaim. C'est en fait là où les prix de l'immobilier sont les plus bas que le PTZ fonctionne dans l'existant.

Succès dans les zones détendues

Par exemple à Mulhouse, un appartement ancien de 80 mètres carrés vaut environ 75.000 euros, et pour bénéficier du dispositif PTZ, il faut entreprendre 25.000 euros minimum de travaux. A l'inverse, dans la zone la plus tendue, à Paris, un appartement de 80 m² vaut 600.000 euros, et il faut donc réaliser 200.000 euros de travaux pour bénéficier du PTZ... Autant dire que pour des primo-accédants, le surplus de travaux demandé dans les zones où les prix de l'immobilier sont élevés devient excluant.

D'ailleurs ce n'est pas pour rien que les chiffres du PTZ dans l'ancien publiés par la préfecture de l'Île-de-France, la région la plus tendue de France, sont très mauvais. Ils montrent que seuls 5 % des PTZ accordés entre janvier et avril 2016 l'ont été dans l'ancien. Il se dégage donc une dichotomie évidente entre les zones détendues et les zones tendues.

 

SOURCE :  http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/immobilier-le-ptz-dans-l-ancien-ca-marche-583250.html#xtor=EPR-2-[vos-finances]-20160711

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